深圳楼市能买半个美国?那能买多少个鹤岗呢?

2020年,深圳楼市涨疯了。

所以最近有自媒体称,深圳房地产总市值达到150万亿,可以买下半个美国。

这个数据怎么出来的呢?

传闻是这么说的,因为深圳房屋总市值151.5万亿人民币,美国住房总市值是36万亿美元,折合人民币大概是234万亿元。所以,就有了卖掉深圳能买下半个美国的说法。

但一个无法回避的问题来了——这种交易可能存在吗?

不具备。

为什么呢?

因为要达成这笔交易,中国人必须把深圳所有地产全部卖掉,兑换成美元,然后去跟美国人买。

按照我国的外汇管理制度,个人每年享有5万美元的换汇额度。5万美元能在美国买什么呢?

在这一过程中还必须考虑一个问题,那就是大量抛售房产会导致房价大幅下跌,同时大量换汇也会造成人民币大幅贬值,这两点都是国家不允许出现的。

其一外国人没有炒房的习惯,更倾向于持有金融资产,而非不动产;其二全球住宅市场受到青睐的,主要仍是欧美日发达地区,而非中国,除了国人自己疯狂买房,购房条件更宽松的外国人并不热衷在大陆买房;其三以黑石为代表的外资虽然近几年投资中国地产热情很高,基本以商业地产为主,很少涉及住宅。

所以,这是一项永远无法达成的生意。

一个荒诞不经的幻想,暴露的问题却很现实。

深圳楼市如果能买下半个美国,能买下多少个鹤岗呢?

目前鹤岗的房价在2000元/平米左右,最便宜的房子才350元/平米。鹤岗具体房地产市值是多少?还无法估算,有研究的网友可以留言提供相关数据。

这就是中国楼市的两个现象,反映出区域发展的失衡。一边是以深圳为代表的一二线城市对全国和周边地区吸血能力,房产高速增值;一边是以鹤岗为代表的四五线城市缺乏产业支撑、经济凋敝、人口大量流失,房产则加速贬值。

关键问题来了,既然深圳楼市价格坚挺、形势大好,为什么会产生出想去购买多少个美国这样的想法呢?

这只能说明,深圳房地产的产权人不打算长期持有,而美国资产才是优质资产的象征。

我们可以看一下2017年—2020年深圳新房和二手房的交易状况。

2017年深圳新房的成交均价是54445元/平,而2020年二手房成交均价达到了66045元/平,房价稳步上涨,同时二手房的成交也大幅上升,这说明早期进场的深圳楼市业主们正在加速出售套现。

这是不是很像中国股市的套路:股价被迅速拉升后,大股东纷纷套现离场,散户看到股价飙升跑步进场,结果被套牢。同理,深圳房价的大涨,也是为了方便投资客出清资产。

为什么这些年房价火速上升的深圳楼市,并没有被视为优质资产而长期持有呢?

我们可以对比一下中国和美国GDP总量及楼市、股市各占GDP的比重大小。

有人说,美国的资产在股市,中国的资产在楼市,究竟哪个对?自己判断。

根据易居研究院2021年1月发布的《22城二手房去化周期报告》,深圳二手房去化周期接近5个月。

▲2020年12月,22 城二手房去化周期
▲2020年12月,22 城二手房去化周期

我们判断优质资产的一大核心要素就是流动性,2020年美国房地产市场也迎来上涨,犹他州、俄克拉何马州、得克萨斯州、宾夕法尼亚州、加利福利亚州、弗吉尼亚州、印第安纳州等地区房产从挂牌到成交平均只需11天,最快只要7天。

相比之下,中国动辄10个月以上的去化周期(即便是最短的上海也需1.7个月),这样的房产真的算是优质资产吗?

上世纪90年代,日本房地产的最高光时刻(灿烂之后是毁灭),一个东京的地价可以买下整个美国,全日本的地价是美国地价的4倍,而日本领土只是美国的1/24。

一句深圳楼市总市值可以买下半个美国,让我们似乎看到当年日本人类似的骄傲,同时也暗中提醒人们警惕其中的风险。

你觉得呢?

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