生活大新闻:498家房企破产,楼市大变革来了

一场楼市的大变革正在爆发。

2019年以来,房企正一家家的倒下,年初至今已经有498家房企宣告破产。

平均每天有1.5家,创房企倒闭的历史纪录。 

曾几何时,房企还是一个香饽饽,资本家们争相进场,不少房企老总靠着楼市这块嗜血的蛋糕,也的确是赚的盆满钵满。

楼市不缺暴富神话,更不缺唏嘘一片的笑话。

2018年,头部房企万科喊出了“活下去”。

当时它的盈利算蛮好的,2018年万科的净利润为492.7亿,同比增长了32.42%,当时不少人还表示万科是无病呻吟,博人眼球。

现在回头来看,万科的“活下去”倒像是给中小型房企喊的。

今年倒闭的近500家房企,多数是一些规模不大,集中在三四线城市的中小型开发商。

而头部房企,2019年反而并不是很艰难。

2019年1-11月,TOP100 房企累计实现销售金额约 10.46 万亿,同比增长约 15.7%。 中小房企倒闭如潮,但是大部分头部房企,利润不降反增。

比如:万科三季度净利润为285.9亿,同比增长了31.16%;

保利地产三季度净利润为175.5亿,同比增长了30.36%;

绿地控股三季度净利润为156.9亿,同比增长了36.79%。

......

一边是倒闭如潮,一边是盈利高涨,房企的江湖“仇杀”,才刚刚开始。

深究原因,房地产一直是一个高周转高杠杆高负债的行业。

需要有外部资金注入,才能让企业活下去。

而2019年以来,房企的大量债务密集到期。

将近20.3万亿的债务,集中在2019-2021年到期,仅2019年到期债务就高达6.8万亿

到期的钱要还,而新钱却借不到。

2019年前9个月,楼市调控高达415次,平均每个工作中,就有2次以上的调控。

上周的中央经济工作会议上,高层又再提“住房不炒”,这说明接下来一段时间里,楼市的调控,依然不会太过放松。

楼市调控带来最可怕的结果,就是商业银行对房企的“断贷”,不借钱给房企了。

2019年10月以来,不少商业银行因为违规给房企提供贷款,都遭到了重拳处罚。

10月8日,中信银行杭州分行,因为贷款资金挪用于房产公司经营,被罚款195万元。

10月10日,兴业银行北京分行,违规向房企提供融资,被罚600万元。

10月10日,浦发银行北京分行,信贷资金违规发放土地储备贷款,被罚290万元。 ......

失去了商业银行这个“金主”为房企输血,未来房企将出现两极分化。

一是头部房企,因为市场占有率大,全国各地都有布局,它们手中囤积了大量土地。

中长期看一二线城市优势区位的土地,有天然的护城河效应,未来任然会有很大价值。 目前像恒大、碧桂园、万科、融创在内的前十大房企,市场占有率高达30%以上,百强房企市场占有率超过60%以上。

商业银行“贷款”收紧,头部房企可以通过“降价”、“送家具”、“精装修”等手段刺激楼盘销售,尽快回笼资金。

像今年过去的10、11月份,恒大、碧桂园等房企,私下里都有在降价促销。

二是中小型房企,目前国内有近9万多家,但只能瓜分剩余的40%市场。 且竞争严重,手中囤积的土地也多是三四线城市,本身价值就不占优势。

地域性房企,更是重仓某一座城市的土地。这很受制于该市的楼市调控,抗风险力低。 而且随着银行“贷款”收紧,它们对资金的运作能力,周转能力,也比不上头部房企。未来在资金短缺,和市场趋严的双重挤压下,大概率会逐渐失去生存机会。通过以上判断,有两个结论供大家参考。

买房的朋友:越是在楼市调控严苛,房企资金紧张时买房,能获得的价格优惠也越大。 比如在年末,开发商着急回笼资金,一般能给出的折扣价格,是一年内最大的。这时候如果有看好的房子,价格符合预期,就可以考虑下手了。 不过还要警惕一点,对于“中小开发商”的期房,要留一个心眼。 随着楼市调控的持续冲击,中小开发商的现金流、资金链都十分堪忧。 一旦大环境继续恶化,保不齐小开发商有携款跑路的风险。

投资的朋友:未来房企“强者恒强”的局面会更加突出,头部房企将吃下更大市场份额。 房企的竞争博弈,正在从增量转向存量。中小企业倒闭后留下的市场,未来会逐渐被头部房企捡起。 头部房企的利润,将来也会越来越好。

而且近两年来,大家对楼市调控的担忧,导致很多房企的股票估值大幅杀跌。 但房地产一直是个好生意,像头部房企的毛利率能稳定在30%以上,且有很高的护城河,未来能进场搅局的新企业也很有限。

 如果买地产板块股票,估值低时买进,未来随着马太效应、强者恒强的头部房企吃下更多市场份额,你也可以获得超额的回报。 至于怎么看估值,怎样去选出一只好股票,咱们下次再说,大家期待一下吧~

好了,今天就聊到这里~ 我是二姐,在这里,有观点有干货,有深度有思考,我们一起谈谈生活,聊聊赚钱~

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